Najemca lokalu mieszkalnego powinien opróżnić go z dniem, w którym umowa najmu wygasa. W praktyce jednak jest inaczej. Najemcy lokali mieszkalnych nie spieszą się z ich opróżnieniem, mimo że umowa najmu przestała obowiązywać. Po wygaśnięciu umowy najmu, najemca traci tytuł prawny do zajmowania go. Bywa nawet i tak, że byli lokatorzy pozostają w lokalu po tym jak uprawomocni się wyrok eksmisyjny. Za zajmowanie lokalu bez podstawy prawnej, należy się właścicielowi rekompensata. Konkretne przepisy związane z tym problemem znajdują się w art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Artykuł ten mówi, że osoby, które zajmują lokal nie mając do tego tytułu prawnego muszą do czasu opróżnienia lokalu płacić comiesięczne odszkodowanie. Odszkodowanie to ma być równe czynszowi, jaki właściciel lokalu otrzymywałby od kolejnych najemców. Jeśli najemcami zajmującymi lokal są osoby mające prawo do lokalu zamiennego lub socjalnego, a sąd orzekł, że wykonanie opróżnienia lokalu jest wstrzymane do momentu, gdy otrzymają lokal zastępczy lub socjalny, płacą odszkodowanie równe czynszowi, jaki płaciłyby, gdyby umowa o wynajmie lokalu nadal obowiązywała.

Reasumując: wszyscy, którzy bezprawnie zajmują lokal, który jest czyjąś własnością winni są odszkodowanie właścicielowi lokalu. Pod tym względem nie ma żadnych różnic. Różnice dotyczą wysokości odszkodowania, która zależy od tego, czy najemcy mają prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego i czy sąd orzeknie wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do momentu otrzymania lokalu zamiennego lub socjalnego. W przypadku tych najemców, odszkodowanie musi być płacone od momentu, w którym uprawomocnia się wyrok przyznający prawo do lokalu zamiennego lub socjalnego.

W przepisach brak konkretnych wskazań, co do wysokości odszkodowania opłacanego przez najemców uprawnionych do lokalu socjalnego, którzy spełniają jedną z przesłanek zawartych w art. 14 ust. 4 ustawy w czasie od wygaśnięcia umowy najmu do momentu uprawomocnienia się wyroku o eksmisji. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2012 III CZP 72/12 rozstrzyga tę kwestię następująco: najemcy mający prawo do lokalu socjalnego w czasie od zakończenia umowy najmu do uprawomocnienia się wyroku o eksmisji, mają obowiązek wypłacać właścicielowi lokalu odszkodowanie według zasad, które określa art. 18 ust. 1 i 2 wymienionej wyżej ustawy.

Innymi słowy, osoby mające prawo do lokalu socjalnego w czasie od wygaśnięcia tytułu prawnego do zajmowania lokalu do momentu uprawomocnienia się wyroku o eksmisji i przyznaniu lokalu socjalnego, muszą wypłacać właścicielowi odszkodowanie równe czynszowi, jaki za zajmowany lokal obowiązuje na wolnym rynku. Reasumując, stosuje się tu ogólną regułę odszkodowań za bezumowne zajmowanie lokalu mieszkalnego.

Zastosowanie tej reguły jest bardzo niekorzystne dla lokatorów budynków komunalnych, którzy płacili do tej pory o wiele niższe czynsze, bo nie wolnorynkowe, lecz regulowane odgórnie. Czynsze te są o wiele niższe od wolnorynkowych. Problem dotyka głównie lokatorów kamienic, które miasto oddaje wraz z lokatorami potomkom właścicieli lub reprezentującym ich osobom. Postępowania sądowe w takich sprawach trwają zazwyczaj bardzo długo. Oznacza to, że wiele osób bardzo długo czeka na wyrok eksmisyjny i przyznanie prawa do lokalu socjalnego. Efekt jest taki, że lokatorzy, którzy płacili stosunkowo niski czynsz za lokal wynajmowany od miasta, w oczekiwaniu na wyrok sądu muszą płacić odszkodowanie w wysokości czynszu wolnorynkowego.

Formułując powyższą zasadę, Sąd Najwyższy kierował się przede wszystkim konstytucyjną zasadą ochrony praw własności. Prawa te ograniczone są przez osoby nieprawnie zajmujące lokale, z których właściciele nie mogą korzystać. Ograniczenia te wymagają stosownej rekompensaty, stąd odszkodowania w wysokości czynszów wolnorynkowych.

Opisywana tu reguła o wysokości odszkodowań za bezprawne zajmowanie lokalu mieszkalnego nie ma charakteru bezwzględnego. Oznacza to tyle, że jeśli właściciel lokalu wyrazi na to zgodę, odszkodowanie może być niższe.

Może zdarzyć się i tak, że ze względu na zasady współżycia społecznego, w wyjątkowych sytuacjach sąd oddali powództwo o zapłatę odszkodowania. Jest to jednak możliwe w naprawdę wyjątkowych sytuacjach!

                    Adwokat Patryk Riedel - Kancelaria Adwokacka - Wodzisław Śląski, Jastrzębie-Zdrój, Katowice